由于全行業收入來源單一且難以上調，而人員最低工資持續多年剛性上升，大部分物業企業開始陷入經營困境，在不斷探索原有基礎業務和增值業務增加利潤率，降成本的探索同時，契合科技行業不斷深入發展，從更多的優質服務產品與領先科學技術與社區場景產生對接，形成獨有的企業品牌，從而快速形成企業核心競爭優勢，在即將到來的一輪行業競爭中取得優勢。

　　我國的物業管理行業始于20 世紀80 年代，1981 年成立的深圳市物業管理公司標志著我國物業管理行業的誕生。早期的物業管理行業衍生于房地產開發行業，物業管理企業一般依托集團內房地產開發商，單純為地產商提供后續的管理服務。

　　伴隨著改革開放不斷深入，歷經30余年的物業管理行業發展已初步形成獨立的公司化運作和品牌化管理以及新商業模式不斷探索的階段。從國內物業管理行業角度分析；由于物業管理行業存在受房地產行業發展影響、物管企業內部商業模式創新較為困難，高級人才培養的缺乏等基礎因素的限制。行業發展很不平衡，表現為物業管理企業眾多、管理水平參差不齊、市場份額分散等方面。

一、行業規模持續增長

　　行業處于高速發展階段，根據中國指數研究院披露數據，截止2017年末全國物業管理面積約為195億平米，2009-2017年復合年均增長率為6.6%，每年增量約為10億平米。預計到2020年全國物業管理規模可達243億平方米。物業管理企業的管理面積規模持續擴大。一方面物業在管面積持續增加，主營業務收入穩步增長；另一方面物業服務企業在互聯網時代拓展多元經營渠道，行業經營總收入實現了較大程度的上漲。由于上游行業房地產市場熱度未減，加上近年來政府行政類物業服務采購量的快速提升，根據中國指數院預測，預計到2022 年，全國基礎物業管理市場規模約為 1.2 萬億元。

　　行業營業收入為6007.2億元，比2014年增長了46.8%。按照百強企業2017年平均物業費(4.26元/平米/月)計算，至2020年全國物業管理行業基礎服務收入規模可達1.24萬億元。物業服務企業共計11.8萬家，比2014年增長18.2%；從業人員全國約904.7萬人，比2014年的711.2萬人增加29.4%，年復合增長率8.9%。

二、政策市場化導向明顯

　　行業策主要體現兩大思路；一是始終維系對服務業的支持；二是推進市場化開放，激發企業活力。

　　以國務院頒布《物業管理條例》(2003.06)為標志，相關政府部門相繼頒布了《國家發展改革委關于開放部分服務價格意見的通知》、《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》等政策，推動并扶持我國物業管理行業進入有序快速的發展階段。同時我們可以從政策文件內容的演變中顯著感受到市場化推進方向。取消物業物業企業資質認定便是其中之標桿性事件，主導行業由政府監管轉變為行業自律，從“事前”監管轉變為“事中事后”監管。

　　在相關政策的指引下，行業領先企業獲得更為規范、更為廣闊的發展空間。表面上資質門檻的打破會令行業競爭加劇，但事實上受到沖擊最深的是業內依靠借資質而其本身實力一般的“影子”企業。領先企業依靠自身品牌聲譽、服務品質及管理體系方面的優勢，將顯著收益于市場化進程。

三、行業發展相關因素總體利好

　　物業管理公司大部分的營業收入來自于提供物業管理服務。物業管理與物業經營服務產生的收入主要取決于公司所管理項目的建筑面積及收費。因此，公司物業管理服務收入的增長受政府有關房地產行業的法規所影響。政府推行的法律政策，可能會影響中國房地產行業，繼而影響公司的業務增長，導致對公司的業務狀況、財務狀況及經營業績造成不利影響。

(一) 城市群不斷發展壯大

　　2017年末，全國城市達661個，比1978年末增加468個，增長2.4倍。其中，地級以上城市298個，增加197個，增長2.0倍；縣級市363個，增加271個，增長3.0倍。建制鎮21116個，比1978年末增加18940個，增長8.7倍。

　　城市規模顯著擴大。城市人口快速增多，人口集聚效應更加明顯。按戶籍人口規模劃分，2017年末，500萬人口以上的城市達到16個；300-500萬人口的城市達到25個；50-300萬人口的城市達到271個；50萬人口以下的城市達到349個。開發區、工業園、新城和新區等不斷設立，城市建設快速突破老城區的界限，建成區面積顯著擴張。2016年末，全國城市建成區面積5.4萬平方公里，比1981年末增加4.7萬平方公里，增長6.7倍。

(二) 新型城鎮化階段化發展

　　2012年，黨的十八大提出要走中國特色新型城鎮化道路，城鎮化進程進入堅持以人為本、注重質量提升的新階段。2014年，政府工作報告提出實現“三個一億人”的目標。近年來，為積極推動新型城鎮化建設，戶籍、土地、財政、教育、就業、醫療、養老、住房保障等領域配套改革不斷推進，農業轉移人口市民化速度加快。從2011年末至2017年末，常住人口城鎮化率提高了7.25個百分點，年均提高1.21個百分點。2017年末，戶籍人口城鎮化率達到42.35%。區域發展方面；中西部地區城鎮化加速發展，2010年至2017年，東部、東北地區城鎮化率年均分別提高1個百分點和0.6個百分點，而中西部地區均提高1.5個百分點城鎮化在吸納了大量農業轉移勞動力就業，推動了國民經濟持續快速發展。

(三) 城市發展呈現新格局

　　區域分布更加均衡。2017年末，我國東部地區城市有212個，比1978年末增加160個，增長3.1倍；中部地區城市有170個，增加114個，增長2.0倍；西部地區城市有190個，增加135個，增長2.5倍；東北地區城市有89個，增加59個，增長2.0倍。2000年以來，西部大開發、振興東北地區等老工業基地、中部地區崛起等戰略的實施和區域經濟發展規劃的發布，提高了我國城市區域發展的協調性。城市的空間布局不斷優化。1997年，重慶成為直轄市；2011年以來增加的11個地級市中，有9個位于西部地區。

　　伴隨著《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》和中央城市工作會議都明確提出以城市群為主體形態，結合“一帶一路”建設，推動大中小城市和小城鎮協調發展。“十三五”規劃綱要提出建設19個城市群的目標。目前，國家已批復長江中游、哈長和成渝等9個城市群的發展規劃，“抱團”發展成為我國城市發展新潮流，城市群正在重構中國經濟“新版圖”。

(四)房地產市場進一步集中以及市場多元發展

　　隨著2017 年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調定性，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。 針對房地產方面， 明確今年房地產市場的重點工作： 加強房地產市場分類調控、因城施策去庫存、 堅持住房居住屬性。同時，扎實推進新型城鎮化，深化戶籍制度改革，加快居住證制度全覆蓋。

1、 國內房地產行業市場格局進一步集中

　　2017年， 500強房地產開發企業全年商品房銷售面積總額達6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%；500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。同時，年內千億房企數量創下新高，達到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業績更是超過5000億元，實現業績大幅突破。

2、市場多元化發展已成趨勢

　　因隨著房地產多元供給體系逐步完善、長效機制加速建立、資金面持續收緊。為了謀求長遠發展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長期持有型業務，如長租公寓、特色小鎮、文旅地產等，有些則聚焦于地產服務型上下游產業鏈的打通，如互聯網家裝、社區服務等。

2.1 租賃市場發力，存量運營和細分領域謀突破

　　2017年，在政策大力支持的背景下，租賃市場迎來爆發，各類房地產企業加速搶灘住房租賃市場，紛紛布局租房市場。據業內機構預測，未來十年我國租房市場規模將達到4萬億左右，而這個萬億市場目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，租房市場整體發展潛力巨大。

2.2 產業鏈體系更加完善

　　當前中國城市化進程已進入下半場，城市發展模式和房企盈利模式開始全面轉變。從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，行業面臨全面轉型。除了單一開發銷售模式之外，優秀開發商開始切入生活服務業務板塊， 逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統一發展，“硬件” +“軟件”輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務行業，包括商業零售、辦公、旅游、養老、租賃、眾創共享等，并開始形成產業鏈協同效應。

四、行業市場發展現狀

　　目前，國內物業管理公司數量眾多，市場呈現完全競爭狀態，尚未形成市場占有率較大的跨區域、全國性物業管理公司。雖然目前國內物業管理市場規模巨大，但物業管理企業普遍經營規模較小，競爭較為分散。隨著市場的競爭越發激烈，物業業主對于物業服務的要求將日趨專業化、標準化。因此，物業管理企業追求規模化、品牌化將是行業發展趨勢。

　　2017年，百強企業管理面積均值達3163.83萬平方米，同比增長16.1%，在管項目數量均值為178個，比2016年增加12個，百強企業管理規模呈現加速擴張態勢。

　　2017年管理面積均值達21588.21萬平方米，同比增長14.59%；市場份額為11.06%，與2016年相比提高0.88個百分點，強者恒強態勢延續。

2017年，百強企業盈利能力繼續提升，凈利潤率為7.73%，同比增加0.44個百分點。百強企業各層級凈利潤率呈現逐級遞減趨勢，2017年，TOP10企業平均凈利潤率為8.68%，高于百強企業平均凈利潤率。

五、主流企業物管項目聚集區域分布

　　2017年百強企業60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分布比例分別為20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。　　企業入駐城市項目數量以及面積均值。百強企業進入城市數量均值28個，與去年持平，全國化布局的步伐有所放緩；企業規模擴張的重心轉向區域深耕，以鞏固核心城市的競爭力與控制力，單位城市項目數量均值為6.35個，同比略有上升，單個項目管理面積均值達17.79萬平方米，較2016年增長8.28%。　　

　　來源：東方財富網