從事物業工作十三年，能堅持下來實屬不易，做過不同業態的項目，遭遇不同的業主人群，經歷不同的公司環境，解決不同的困境和問題，自己的能力也不斷地提高。這么多年，在不同的公司與很多的“新人”與“老人”共事，對于項目經理應具備的主要素質有自己的認識，下面結合一些實例與大家共享。

　　具備專業的物業知識和地方性法規的學習及運用能力

　　這是基本素質，不但要求掌握，而且要會運用，它不能只停留在理論階段，必須要靈活運用，其實在日常工作中經常會用到，像當我們催費過程中，業主提出你的物業費標準怎么來的？我沒有入駐我為什么還要交物業費？等等問題，我們都要用到《物業管理條例》中物業費的成本支出內容、空置房的收費標準、地方性的物業收費標準等等內容予以解答。

　　能夠樹立良好的領導權威

　　管理者領導權威的樹立不是靠職位的強壓，而是要靠絕對的尊重，沒有得到對方的尊重，即使表面表現很怕你，當面很服從你，但也會在工作當中也會帶著怨氣工作，而降低工作效率。樹立權威，取得尊重，最重要的是以身作則，要求別人的事首先要自己做到，要求你的員工不遲到、不早退，如果自己做到了，自己的員工沒做到也不好意思了，慢慢的也就樹立了自己的權威得到了尊重。

　　對業主和員工敢于承諾、承諾必做的原則要堅持

　　其實業主對物業公司不滿意，很多時候是我們為了收費、為了滿意度等亂承諾，承諾了又做不到導致的；員工不滿意同樣也是，給員工畫個餅，員工永遠都吃不到，這些都導致了對外服務被投訴，對內管理被埋怨。

　　具備觀察問題、發現問題、解決問題的能力

　　物業管理大多數時候是走動式管理，作為一名管理人員在項目巡視時要能通過觀察找出服務的不足，并拿出解決方案，這是主動式的管理方式，筆者曾經在一個小區看見一單元門前綠化帶放置一垃圾桶，業主放滿垃圾后就會放在垃圾桶周圍綠化帶內，周圍綠化都死了，被業主投訴，小區負責人就一遍一遍要求保潔員及時打掃，但是問題還是一遍一遍出現，不能根治這個問題。在這個事例中發現這個物業小區負責人沒能主動觀察發現垃圾桶的放置后數量上有問題，再受到投訴后沒能找到解決這個問題的方法，其實這個通過增加垃圾桶、硬化出垃圾桶存放處和補種缺失綠化就解決了，光靠保潔人員一遍一遍打掃是解決不了這個問題的。

　　能靈活機動運用制度與人性相結合的管理方式

　　前幾年和一個項目經理溝通關于工程人員管理的問題，他說我的工程主管專業技術沒的說，帶領班組也沒問題，就是發現在中午有時好喝酒，他很頭疼，開除了不舍得，不開又不好辦，我當時和他說你只需要頂多一周的時間就能解決，他說怎么辦？我了解到他們工程人員中午都是自己帶飯在值班室吃，我說你每天在中午買了飯去他們值班室陪他一起吃，如果他還喝酒，你就直接開了他，如果他不喝，你頂多陪他一個星期，他肯定就不好意思了，結果沒超過一周工程主管主動找他承認錯誤，并中午上班再也不喝酒了。

　　能帶出一個和諧的團隊

　　現在物業服務講求做好基礎服務，增加業主體驗式關懷，以提高業主滿意度，同樣，在內部管理中對員工關懷也很重要，能留住優秀人才，薪酬是一方面，員工關懷的滿足感有時比加薪更重要，通過對員工及家人的關懷活動，是創造和諧團隊增加凝聚力的重要手段。

　　具有良好對外人際交往能力

　　作為物業公司管理者免不了要與行政主管部門、行業協會、派出所、街道辦事處、城管、專營單位等等打交道，處理好這些關系是物業工作順利開展的有效保障。

　　總之，干工作只要我們善于總結、善于學習，只要誠信服務、用心做事，就一定成成為一個優秀的物業管理人！